• Dic 2012

Compra de un bien raíz en verde

Comprar en verde significa que un particular promete comprar una vivienda, un local comercial o una oficina que está en construcción y que por ende no se encuentra terminada ni cuenta con recepción definitiva otorgada por la correspondiente Dirección de Obras Municipales, requisito indispensable para celebrar la compraventa de la propiedad recién construida.

Esta es una práctica muy antigua pero que se regulo sólo el año 2004, con la dictación de la Ley Nº 19.932 y posteriormente con la Ley Nº 20.007.

En estos casos de compra en verde, puede ocurrir que el comprador, con la ventaja de obtener rebajas o mejores precios, opta por pagar anticipadamente todo o parte del precio del bien raíz, ya sea al momento de celebrar la promesa o en cuotas posteriores.

El problema radica en la forma que se le garantiza al comprador los dineros que ha dado al vendedor a cuenta del precio. La ley plantea dos mecanismos; una póliza de seguro o una boleta de garantía bancaria

En estos casos la garantía, antes señalada se incorpora, debidamente identificada, en la promesa, en un valor igual a la parte del precio del bien raíz entregado por el promitente comprador. En estos casos la ley establece que la promesa debe ser por instrumento privado autorizado ante Notario.

La póliza de seguro o la boleta bancaria cuyo valor como dijimos es igual a la cantidad entregada debe ser contratada por la promitente vendedora, esto es por las personas naturales o jurídicas que tengan por giro la actividad inmobiliaria o aquellas que construyan o encarguen construir bienes raíces y permanecerán vigente mientras el inmueble se encuentre sujeto a cualquier gravamen o prohibición emanado directamente de obligaciones pendientes del promitente vendedor y hasta la inscripción del dominio en el registro de propiedad del respectivo conservador de bienes raíces, a favor del promitente comprador.

De acuerdo con la norma, la obligación del promitente vendedor de otorgar la garantía no será exigible respecto de la parte del precio que sea depositada por el promitente comprador en alguno de los siguientes instrumentos, de lo cual se dejará constancia en el contrato de promesa de compraventa: Cuenta de ahorro de la cual no pueda girar fondos el promitente comprador. Depósitos a plazo a favor del promitente vendedor, que deberán mantenerse en custodia del notario autorizante. En estos casos, los montos anticipados serán puestos a disposición del promitente vendedor una vez que se celebre el contrato de compraventa y se inscriba el inmueble a nombre del promitente comprador en el Conservador de Bienes Raíces respectivo.

Las disposiciones de la ley se aplican a cualquier acto jurídico que implique la entrega de una determinada cantidad de dinero para la adquisición del dominio de una vivienda, local comercial u oficina, que no cuente con recepción definitiva, excepto a aquellos regidos por la Ley General de Cooperativas o la ley Nº 19.281, sobre arrendamiento de viviendas con promesa de compraventa, aun cuando no cuenten con recepción definitiva.

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