• May 2012

¿Qué es la promesa de compraventa?

Cuando se desea firmar un contrato y faltan algunos requisitos para poder materializarlo, es conveniente que las partes dejen por escrito lo pactado y celebren un precontrato o contrato preparatorio, denominado contrato de promesa. El más conocido de los contratos de promesa es el de promesa de compraventa, el cual tiene por objeto dejar establecidos todos los términos del negocio y asegurar a las partes la posterior celebración de la compraventa.

En términos generales podemos definir la promesa como un contrato por el cual las partes se obligan a celebrar posteriormente el contrato definitivo, transcurrido cierto plazo o cumplida determinada condición. La legislación chilena contempla la promesa como figura general y no en relación a determinado contrato como podría ser el de compraventa.

Los requisitos del contrato de promesa según nuestra ley son los siguientes:

a) Que la promesa conste por escrito: La promesa verbal no produce ningún efecto, es indispensable que conste por escrito. Ahora, si bien la promesa es un contrato solemne ya que debe constar por escrito, ella no se encuentra sujeta a las mismas solemnidades del contrato prometido. En efecto, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz basta que sea por documento privado, mientras que, por el contrario, la compraventa de un bien raíz debe necesariamente ser realizada por escritura pública. Hace poco tiempo la ley estableció una solemnidad especial para la promesa de compraventa de un bien raíz en verde (en proceso de construcción); debe constar en documento privado autorizado ante Notario.

b) Que el contrato prometido no sea de aquellos que las leyes declaran ineficaces: En otras palabras, el contrato prometido debe ser válido, es decir su realización debe estar permitida por la ley. Así, la promesa de celebrar una compraventa de un bien raíz entre cónyuges es nula, ya que la compraventa entre cónyuges no divorciados está prohibida por la ley. Por el contrario es válida la promesa de compraventa de un bien de propiedad de un menor de edad, celebrada por su representante sin autorización judicial, ya que dicha autorización es requisito formal para la celebración del contrato de compraventa, no de su promesa.

c) Que la promesa contenga un plazo o condición que fije la época de la celebración del contrato: El objeto de este requisito es que cada contratante sepa con certeza cuándo deberá celebrarse el contrato prometido. Así cada parte sabrá desde cuándo o bajo qué circunstancias podrá hacer exigible el contrato prometido. Mientras el plazo no venza o la condición no se cumpla, ninguna de las partes del contrato de promesa puede exigir su cumplimiento, es decir, no puede demandar la celebración del contrato prometido.

d) Que en la promesa se especifique de tal manera el contrato prometido que sólo falten para que sea perfecto la tradición de la cosa, o las solemnidades que las leyes prescriben. Esto quiere decir que se debe singularizar de la manera más amplia el contrato que se promete celebrar y se deben precisar todas sus características. Así, tratándose de la promesa de compraventa de un bien raíz deberá individualizarse a las partes, singularizarse el bien materia del contrato, con indicación de su ubicación, señalamiento de deslindes y de su título inscrito. Deberá indicarse el precio de la compraventa y su forma de pago y demás estipulaciones propias de este tipo de contratos, faltando sólo la entrega de la cosa y la escritura pública de compraventa.

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