• Mar 2012

¿Qué es el estudio de títulos?

Cada vez que se compra o se vende un bien raíz hay un tema central del cual todos hemos oído hablar pero se sabe poco. Es el denominado: Estudio de Títulos.

El estudio de títulos es el análisis que efectúa un abogado de los antecedentes legales del inmueble que será objeto de la operación, tendiente a que este último sea vendido a un tercero o bien hipotecado a un Banco u otra institución financiera, sólo una vez que los títulos de dominio hayan sido encontrados conforme a Derecho.

El comprador que adquirirá la propiedad y el Banco en cuyo favor se constituirá la hipoteca deben tener la tranquilidad que el inmueble que se está comprando y en su caso, hipotecando, ha sido legítimamente adquirido por el actual propietario. Además, se debe tener la certeza que todos las anteriores transferencias del inmueble hasta completar un período de 10 años hacía atrás, también fueron bien hechas.

El trabajo que involucra el estudio de títulos, que necesariamente debe ser llevado a cabo por un abogado, es una labor profesional de carácter preparatorio y preventivo.

Es preparatorio ya que se debe efectuar antes de la celebración de la escritura de compraventa o hipoteca, en su caso. Normalmente se realiza antes de la compraventa pero con posterioridad a la promesa de compraventa. En este último contrato se establecerá que el negocio queda sujeto a la condición que los títulos del inmueble se encuentren conforme a Derecho a juicio del abogado del comprador o del Departamento Legal del Banco que financie la operación, según se trate de una compraventa al contado o con crédito hipotecario.

Es preventivo, ya que se efectúa sin que exista ningún juicio o conflicto en contra del actual propietario o de sus antecesores. Por el contrarío, lo que con el Estudio de Títulos se pretende es descartar que un tercero pueda disputar fundadamente el derecho de dominio que tiene el actual propietario y que como consecuencia de ello también pueda llegar, en el futuro, a impugnar los derechos del nuevo adquirente.

El Estudio de Títulos comienza con la revisión de la actual situación jurídica del inmueble, es decir se debe analizar si la inscripción de dominio está correcta y se encuentra vigente, si el inmueble está afecto a alguna hipoteca, gravamen, prohibición o embargo. Si existe alguna declaración de utilidad pública o se encuentra afecto a expropiación municipal o del Serviu.

Posteriormente, el abogado tendrá que analizar cada una de las transferencias efectuadas hacía atrás, estudiando las correspondientes escrituras de compraventa, de adjudicación, de dación en pago, etc. según sea el caso, y sus respectivas inscripciones, de modo tal que se construya íntegramente la cadena posesoria del inmueble desde la actual inscripción hasta 10 años atrás. En otras palabras, tendrá que revisar y estudiar todas las escrituras e inscripciones que existan en dicho período. Dicha revisión contemplará en cada escritura e inscripción involucrada, la correcta descripción del inmueble y sus deslindes; que el precio de la compraventa se haya pagado en forma íntegra y total; que se hayan otorgado las autorizaciones de rigor; que en caso que hubieren intervenido apoderados estos cuenten con los poderes suficientes para comprar o vender, según el caso; que si se trata de sociedades u otras persona jurídicas, estén bien constituidas y sus representantes cuenten con las facultades necesarias. En el caso que uno de los propietarios anteriores hubiese fallecido, habrá que estudiar la posesión efectiva de la herencia, revisar la inscripción de la propiedad a nombre de la sucesión, el pago del impuesto de herencia, las autorizaciones judiciales para los herederos menores, etc.

El Estudio termina con el correspondiente informe de títulos conforme a Derecho emitido por el abogado, el cual es indispensable para continuar con la correspondiente operación.

Por último, es necesario tener presente que la recopilación de los títulos de dominio es una obligación del vendedor, de modo tal que todos los gastos que ello implique serán de cargo de la parte vendedora.

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