• Oct 2011

¿ Cuáles son los plazos involucrados en la compraventa de una casa ?

Los plazos que se aplican son distintos según sea el caso de que se trate; por ello el análisis lo haremos presumiendo que se trata de la venta de una casa que está hipotecada y que el comprador paga el precio con una parte al contado y el saldo mediante crédito hipotecario

Promesa de compraventa:

Después de la oferta y aceptación, las partes firman la promesa de compraventa, que es el contrato preparatorio en el que se establecen todas las condiciones en que se celebrará el negocio.

Normalmente, la promesa establece un plazo de 60 días corridos para celebrar el contrato de compraventa prometido.

Dentro de este plazo, el vendedor debe recopilar todos los títulos de dominio de la propiedad por un período de 10 años. Cabe señalar que las vigencias o actualizaciones de los títulos normalmente son tramitadas por el corredor de propiedades por cuenta del vendedor. El problema se presenta respecto del legajo de títulos anteriores, ya que si el vendedor no los tiene en su poder, tendrá que conseguirlos en su banco o en la inmobiliaria que construyó el conjunto habitacional o el condominio, según sea el caso.

En este mismo período el comprador deberá definir con que banco o institución financiera operará. Por lo cual una vez hecha la elección, se deberá enviar al correspondiente ejecutivo todos los títulos de dominio. Posteriormente la institución financiera solicitará a un tasador la tasación comercial del inmueble y a un abogado el pertinente estudio de títulos.

En este mismo período el comprador deberá definir con que banco o institución financiera operará. Por lo cual una vez hecha la elección, se deberá enviar al correspondiente ejecutivo todos los títulos de dominio. Posteriormente la institución financiera solicitará a un tasador la tasación comercial del inmueble y a un abogado el pertinente estudio de títulos.

El vendedor, en este mismo período deberá conseguir la liquidación de prepago de su deuda hipotecaria y la cláusula de alzamiento de la hipoteca de su banco, la cual formará parte de la escritura de compraventa.

Escritura de compraventa:

Una vez revisado el borrador de la compraventa elaborado por el banco del comprador, las partes procederán a firmar la escritura de compraventa en Notaría. Con posterioridad, el Banco financista enviará al banco alzante la correspondiente carta de resguardo conjuntamente con la matriz de la escritura, para que sea firmada por dicho banco, alzando la hipoteca, lo que demora alrededor de tres semanas. Finalmente la escritura debe ser firmada por el banco del comprador, proceso que también durará una semana. Firmada la escritura por las partes y por los dos bancos, el Notario procederá al cierre de copias, luego de los cual los procuradores del banco financista ingresarán la escritura al Conservador. En el Conservador la escritura demorará alrededor de tres semanas, terminado cuyo proceso el abogado del banco emitirá su informe final y dará la instrucción de pago del crédito al vendedor. Asimismo, dicho abogado proporcionará copia de la inscripción de dominio y del certificado de hipotecas y gravámenes, documentos que le permitirán el vendedor concurrir a Notaría a fin de retirar la cuota de contado que se encontrará retenida con instrucciones en Notaría.

En resumen, los plazos involucrados son: Desde la fecha de la promesa de compraventa a la fecha de la firma de la compraventa 60 días. Desde la fecha de la compraventa hasta que firme el segundo de los bancos 30 días y desde la fecha del ingreso de la escritura al Conservador y la fecha pago del crédito 30 días más.

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